Dette eierbrevet gir en kort redegjørelse til alle eiere i de tre eiendommene (Ringsaker Almenning, Brøttum Almenning og Pihl AS) om hovedtrekkene i hvorfor vi har stevnet Ringsaker Kommune. Slik saken har utviklet seg, er det riktig at alle eierne får den samme informasjonen og en begrunnelse fra vår side for hvorfor vi har valgt å ta ut stevningen.
Hele stevningen og annen relevant informasjon finnes på hjemmesiden til hver enkelt eiendom.
Bakgrunnen for stevningen er at Ringsaker kommune har pålagt grunneierne i fjellet å betale hoveddelen av vann- og avløpsanlegg for en større del av kommunen. Samtidig har kommunen store inntekter fra tilknytningsgebyrer, så langt minimum 82 millioner kroner. Vi har over lang tid forsøkt å forhandle for å oppnå en løsning med kommunen. Dessverre har disse forhandlingene ikke ført frem, og som siste utvei har vi grunneierne tatt ut søksmål mot kommunen.
Fase 1 – Kapasitetsutnyttelse og kommunens inntekter, fordeler og krav mot grunneierne
Som planmyndighet er det kommunen som bestemmer hva som kan bygges ut i kommunen. Det ble derfor framforhandlet en utbyggingsavtale i 2010, for at grunneierne skulle få lov til å tilrettelegge for ytterligere fritidsbebyggelse i Sjusjøen-området. Fase 1 i avtalen var utbygging av vann- og avløpsnett.
Kommunen hevder av grunneierne skal betale ca. 100 millioner av totalkostnaden for fase 1. Dette innebærer kravet nesten en dobling av kostnader sammenlignet med hva kommunen opplyste om da utbyggingsavtalen ble inngått. Halvparten av avløpskapasiteten som er bygd ut håndterer dessuten avløp fra bebyggelse utenfor fjellområdet. Det er krevende å forstå at dette skal bekostes av oss.
Kommunen hevder de bare skulle betale ca. 55 millioner for fase 1. Dette til tross for at den har mottatt 82 millioner i tilknytningsgebyr fra alle som knytter seg til infrastrukturen grunneierne har betalt for. I summen 55 millioner ligger også gang- og sykkelveier i Mesnali mv, som er et rent kommunalt ansvar. Kommunen opplyser også å ha hatt besparelser på godt over 20 millioner fordi kommunen slapp å oppgradere lokale vann- og avløpsløsninger i bygdene mellom Moelv og Sjusjøen. Pr dato har kommunen etter grunneiernes syn et rent overskudd fra fase 1 på ca. 50 mill. I tillegg til det økonomiske har fase 1 bidratt til å redusere forurensing i vassdrag fra Mesna til Moelv, som også er et kommunalt ansvar.
Fase 2 – Kapasitetsutnyttelse og kommunens byggestopp og krav mot grunneierne
Fase 2, vannverket, er ennå ikke bygget. I mars 2019 presenterte kommunen et estimat for fase 2 på ca. 180 millioner kroner ekskludert prisstigning, og krevde at grunneierne skulle betale 162,5 millioner av dette. Vi protesterte, og fryktet også, basert på erfaringene fra Fase 1, at en faktisk byggekostnad ville bli langt høyere enn kommunens nye «estimat». Noen måneder senere innførte kommunen tilknytningsstans til det kommunale vann- og avløpsanlegget i fjellet, noe som i realiteten innebar byggestopp. Vi tilbød å betale det kommunen krevet for Fase 1, mot at Fase 2 ble gjennomført, og der en uenighet om fordeling av utbyggingskostnad kunne løses i ettertid.
Kommunen har motsatt seg ethvert forsøk på midlertidige løsninger. I januar 2020 gikk kommunen langt i å antyde at den kunne komme til å omregulere grunneiernes utbyggingstomter til LNF-områder hvis ikke grunneierne betalte det kommunen krevet.
Vi reagerer også på at i hovedsak kommunens dimensjonering av vannverket i Mesnali må ha andre formål enn å dekke grunneiernes behov på fjellet. Kommunale planer viser at vannverket de hevder grunneierne skal bekoste, er tiltenkt en nøkkelrolle for fremtidig vannforsyning til både Moelv og Brumunddal. Det er krevende å forstå at det skal være grunneierne i fjellet sitt ansvar å sikre reservevannforsyning til byene i Ringsaker. Når vannverket bygges, vil det også gi kommunen betydelige inntekter i form av ytterligere tilknytningsavgifter.
Grunneierne har stukket seg langt i forhandlinger
Kommunen har flere ganger signalisert at den vil legge videre utvikling i fjellet på is hvis ikke grunneierne betaler det kommunen krever. Vi har strukket oss langt for å imøtekomme kommunens krav, både fordi vi som grunneiere er avhengige av kommunale tillatelser for videre utvikling i fjellet, og ut fra et oppriktig ønske om et godt samarbeid med kommunen. Vi har blant annet utredet og tilbudt oss å betale alle kostnader for en grunnvannsløsning som dekker «fjellets» behov. En slik løsning ville tilrettelagt for noe mer enn 2000 nye tilknyttede enheter i fjellet, og ville gitt kommunen ytterligere tilknytningsgebyrer på ca. kr. 200 millioner. Kommunen har avslått forslaget, kanskje fordi vannverket kommunen ønsker utbygd er tiltenkt en nøkkelrolle for kommunens fremtidige vannforsyning.
Kommunens krav mot grunneierne overstiger med klar margin den belastning vann- og avløpsanleggene har, og vil få, som en følge av utbygging på grunneiernes eiendommer. Kommunens krav er derfor etter grunneiernes syn ulovlige: de er uforholdsmessige og innebærer skjult skattlegging og misbruk av kommunens maktposisjon.
Etter flere år med forhandlinger så grunneierne seg derfor nødt til å ta ut søksmål for å få fastlagt partenes rettigheter og plikter av domstolen. I dette ligger også at grunneierne vil få fastslått om kommunens opptreden i saken, inkludert den innførte tilknytningsstans, er erstatningsbetingende.
I sitt tilsvar av 24. februar 2023 fastholder kommunen at utbyggingsavtalen er fullt gyldig og rimelig. Kommunen avviser alle våre krav og fremmer en rekke motkrav mot oss. For fase 2 har kommunen utarbeidet et nytt kostnadsestimat på ca. kr. 200 millioner, som kommunen krever at grunneierne i det alt vesentlige dekker. Selv en «beskjeden» kostnadsoverskridelse på 10% av det nye estimatet vil utgjøre ytterligere NOK 20 mill., og basert på erfaring med kommunens «overslag» er risikoen for overskridelser trolig stor. I tilsvaret krever kommunen dermed minimum kr. 250 millioner. Dette i tillegg til de kr. 78 millionene vi allerede har betalt, totalt minimum 329 millioner.
Opplever noen pågang eller spørsmål om å utale seg i denne saken fra media skal det henvises til Hans Emil Glestad, som har ansvaret for å uttale seg i media på vegne av grunneierne.
Sjusjøen, 01.03.2023
Pihl AS, Ringsaker Almenning og Brøttum Almenning
Nøkkelfakta:
EIERE OG KUNDER: Grunneierne er Ringsaker Almenning, Brøttum Almenning og Pihl AS. Pihl AS har nesten 800 eiere, Brøttum Almenning eies av 181 bruksberettigede og Ringsaker Almenning har 420 eiendommer med bruksrett. På de tre eiendommene er det til sammen mer enn 5000 hytte- og leilighetseiere. Grunneiernes oppgave er å forvalte fjellet på en måte som gjør fjellet attraktivt for dagens brukere og fremtidige generasjoner.
UTBYGGINGSAVTALE: I 2010 inngikk grunneierne og Ringsaker kommune en utbyggingsavtale for å tilrettelegge for ny fritidsbebyggelse på Sjusjøen. Kommunen skulle bl.a. oppgradere det kommunale vann- og avløpsanlegget og bygge ut gang og sykkelsti. Grunneierne skulle betale det kommunen mente var en forholdsmessig andel av kostnadene.
FASE 1 I AVTALEN: Fase 1 gjaldt oppgradering av om lag tre mil med – i hovedsak – avløpsledning fra Sjusjøen til Moelv, og oppgradering av Moelv renseanlegg. Fase 1 skulle koste ca. 115 millioner kroner, men endte med å koste ca. 160 millioner kroner. Etter avtalens kostnadsoverslag skulle grunneierne betale ca. 55 millioner kroner. Kommunen har siden krevet ca. 100 millioner kroner av grunneierne. Grunneierne har så langt betalt om lag 78 millioner for fase 1. Anlegget omfattet av fase 1 betjener i all hovedsak eksisterende bebyggelse, og ikke eiendommer grunneierne kan bygge ut. Pr. dato opplyser kommunen å ha mottatt ca. 82 millioner kroner i tilknytningsgebyrer bare fra «fjellet», 33 millioner kroner mer enn hva kommunen opplyste grunneierne om i avtalen.
FASE 2 I AVTALEN: Fase 2 gjelder bygging av vannverk, der kommunen i 2010 hadde kostnadsberegnet utbyggingen til totalt 29 millioner kroner, og hvor grunneierne skulle betale 14,5 millioner kroner. I 2021 estimerte kommunen kostnaden for Fase 2 til 185 millioner kroner ekskludert prisstigning, og krevet at grunneierne skulle betale alt unntatt 14,5 millioner kroner. Sent i prosessen har kommunen – som et forlikstilbud – tilbudt at grunneiernes andel for fase 2 kan settes til 100 millioner kroner. I 2019 hadde Ringsaker kommune 34 786 innbyggere. Vannverket kommunen har planlagt er dimensjonert for ca. 26 000 personer, eller ca. 6 700 enheter. Et romslig estimat tilsier at ca. 1 500 enheter, altså en mindre andel av den totale utbyggingen, vil være knyttet til nye fritidsenheter grunneierne kan bygge ut på Sjusjøen.
BYGGESTANS I FJELLET: I juni 2019 innførte kommunen midlertidig byggestans i fjellet, delvis begrunnet av uenighet med grunneierne om kostnadsfordelingen. Byggestansen innebærer at grunneierne i liten grad har fått solgt tomter og hytter.
INFRASTRUKTUR GITT TIL KOMMUNEN: I tillegg til forpliktelsene under utbyggingsavtalen, har grunneierne sørget for utbygging av hovedinfrastruktur for vann og avløp oppe på fjellet i 100 millioner kroner-klassen. Infrastrukturen er betalt av grunneierne med tilskudd fra eksisterende hytteeiere. Infrastrukturen er senere overdratt til kommunen vederlagsfritt. Tilknytningsavgiftene fra de som har knyttet seg til infrastrukturen har i sin helhet tilfalt kommunen.
STEVNINGEN: Grunneierne har hatt et ønske om å komme i dialog med Ringsaker kommune og foreslått flere alternative løsninger for å forsøke komme til enighet. Vi lyktes ikke med dette og har derfor tatt det nødvendige steget med å stevne Ringsaker kommune. Stevning er levert Østre Innlandet tingrett. Hele stevningen er tilgjengelig på grunneiernes nettsider. I hovedsak krever grunneierne en løsning som er forholdsmessig, og der grunneierne betaler for den merbelastning grunneierne påfører kommunen, og der også de inntekter kommunen mottar gjennom tilknytningsavgifter inngår i «regnestykket».
TILSVARET: Kommunen fastholder at utbyggingsavtalen er fullt ut gyldig og rimelig og avviser alle grunneiernes krav. Kommunen har fremmet en rekke motkrav mot grunneierne på til sammen ca. kr. 66 millioner, som kommer i tillegg til kr. 78 mill. som allerede er betalt. I tillegg krever kommunen at grunneierne skal betale nesten hele den faktiske kostnaden for fase 2, som innebærer at kommunen krever ytterligere minimum ca. kr. 200 millioner fra grunneierne. Kr. 200 mill. er nytt revidert kostnadsoverslag, og erstatter tidligere overslag på kr. 29 mill.
